Mediante escrito de 15.05.2019 entablé querella criminal contra diversos cargos de Comunidad de Propietarios, Administradores de la finca y sus sociedades, por delitos de pertenencia a organización criminal, corrupción entre particulares, estafa, apropiación indebida, administración desleal, daños, extorsión y coacciones.

Por lo que hace al uso de cuenta única, la calificación jurídico-penal refiere,

“FINCAS, S.C.P., Dª. AAAAAA y D. BBBBBB, y luego FINCAS, S.L., D. AAAAAA y D. CCCCCC, en todo momento han gestionado la Comunidad con el sistema de “cuenta única”.

Estas conductas revisten caracteres propios de un DELITO CONTINUADO DE APROPIACIÓN INDEBIDA del art. 252 Código Penal, modalidad distraer dinero, y a partir de la reforma en vigor el 1.07.2015, un DELITO CONTINUADO DE ADMINISTRACIÓN DESLEAL de igual sede.

Las funciones del Administrador de la propiedad horizontal vienen impuestas en el art. 553-18 CCC, “gestionar los intereses o los asuntos ordinarios de la comunidad”, entre otros, “a) adoptar las medidas convenientes y realizar los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad”, incluyendo las propuestas de presupuesto anual de ingresos y gastos, liquidación y distribución de cargas entre propietarios, “d) efectuar los cobros y pagos que correspondan”, a lo cual el art. 553-6.3 CCC anuda la obligación de depositar los fondos en una cuenta a nombre de la Comunidad.

La administración debe actuarse conforme a los principios de transparencia, buena administración y rendición de cuentas, observando la normativa sobre contabilidad adecuada, control bancario, auditoría, privacidad de datos personales y libre competencia en el mercado, y no hacerlo así integra la acción típica infringir el ejercicio de las facultades de administración, siendo evidente que la sola incorporación temporal de los fondos comunitarios al patrimonio del Administrador ya las excede.

En particular, el trasvase de fondos para cubrir descubiertos de otras Comunidades, sin conocimiento y consentimiento de los aportantes, infringe el deber de confianza y fidelidad inherente a la relación de administración. Además, el riesgo que ello comporta ocasiona un evidente perjuicio, intensificado por la limitación de responsabilidad de FINCAS, S.L., con capital social de 3.000 euros, mínimo legal sin proporción al volumen de negocio.

Por otra parte, las cuentas anuales de FINCAS, S.L., ejercicios 2014, 2015 y 2016 registran la partida “II. Deudas a corto plazo”, “3. Otras deudas a corto plazo”: 461.600,99 euros (2014); 405.727,20 euros (2015) y 844.290,17 euros (2016), que parece corresponden a fondos de Comunidades. La semejanza entre estas y las partidas “Inversiones financieras a corto plazo”, 461.750,99 euros (2014); 405.877,20 euros (2015), 844.031,99 euros (2016), resulta indiciaria de que las cantidades fueron invertidas en activos a corto plazo. Si el examen de la contabilidad, especialmente los libros Diario y Mayor, acreditara la aplicación a operaciones de naturaleza especulativa, ello supondría extralimitar las facultades de administración y riesgo de forma autónoma, incardinable en otro DELITO CONTINUADO DE APROPIACIÓN INDEBIDA por distracción de dinero, art. 252 Código Penal, y desde el 1.07.2015, un DELITO CONTINUADO DE ADMINISTRACIÓN DESLEAL del art. 252.

Concurren las circunstancias agravantes del art. 250.1 y 2, 1.ª, recaer sobre vivienda, 5.ª, superar el valor defraudado 50.000 euros, y 6.ª, aprovechar los defraudadores su credibilidad empresarial, en relación al art. 74, ambos del Código Penal.

Respecto a los ingresos de condóminos en la cuenta del Administrador –durante el período 16.05.2009 a 31.12.2017, 580.632,30 euros–, los intereses apropiados con carácter definitivo en perjuicio de aquellos resulta subsumible en un DELITO CONTINUADO DE APROPIACIÓN INDEBIDA del art. 252 Código Penal, desde la reforma de 2015, art. 253, con las agravantes 1.ª, recaer sobre vivienda, y 6.ª, aprovechar los defraudadores su credibilidad empresarial, en relación al art. 74.”

Por Auto 672/2019, de 20 de junio, Dª. SÒNIA ZAPATER TORRES, Magistrada-Juez titular del Juzgado de Instrucción núm. 5 de Tarragona, resuelve,

“Entiende también la querellante que la gestión de diversas comunidades por parte de los querellados a través del sistema de cuenta única sería constitutivo de un delito de apropiación indebida y de administración desleal, por cuanto se realizarían trasvases para cubrir descubiertos de otras comunidades y ello supone una infracción abierta de lo dispuesto en el artículo 553-6.3 del CCC. Nuevamente nos encontramos aquí ante un acuerdo comunitario o decisión del administrador que, en caso de desacuerdo, debe impugnarse a través del procedimiento establecido, pero sin que exista indicio alguno en este caso de comisión de delito, máxime cuando la parte ni siquiera aporta un principio de prueba de que la administración se hubiere apropiado de cantidad alguna.”